Innehållsartiklar
Kooperativa bostäder skiljer sig från bostadsrätter eller lägenheter genom privatlån bäst ränta att du finansierar företagsaktier plus ett leasingavtal istället för ett köpekontrakt. Denna struktur förändrar utmätningsmekanismerna och gör att ett kooperativt lån granskas på ett annat sätt av långivare.
Många kooperativ tar upp aktielån för att finansiera oväntade utgifter, efterlevnadskrav eller uppgraderingar utan att öka underhållsavgifterna för aktieägarna dramatiskt. Men att få igenom dessa affärer kräver noggrann samordning mellan långivare och sponsor.
Att få ett kooperativt lån
Ett kooperativt lån liknar ett bolån men har sina egna regler. Istället för att köpa traditionella fastigheter blir köpare medlemmar i ett kooperativt företag som äger byggnaden och bostadsrätterna. Ägare har rätt att bo i specifika enheter och delta i den demokratiska förvaltningen av företaget genom att rösta i styrelsebeslut. Denna unika ägarstruktur påverkar varje steg i finansieringsprocessen.
Till exempel, medan en bolånegivare godkänner din skuldkvot, kan en kooperativ styrelse granska din ekonomiska stabilitet noggrannare. De vill säkerställa att du har råd med din föreslagna bolånebetalning samt byggnadens månatliga underhållsavgifter. Detta är utformat för att förhindra "tvångsförsäljningar" som skulle devaluera hela byggnaden.
Förutom att finansiera nya inköp använder kooperativ ofta privata lån för att refinansiera sitt underliggande bolån och förbättra sin fastighets ekonomiska situation. Refinansiering kan ge lägre räntor, minska långsiktiga kostnader och stabilisera underhållsavgifter för aktieägarna. Det gör det också möjligt för byggnaden att frigöra kapital för oförutsedda utgifter eller efterlevnadsmandat som kräver omedelbar finansiering.
När du skaffar ett privatlån från ett kooperativt företag är det viktigt att börja tidigt och samarbeta med en specialiserad långivare som förstår komplexiteten hos dessa finansieringsstrukturer. En specialist kan hjälpa till att effektivisera godkännandeprocessen, ge råd om bästa praxis och stödja dig genom varje fas av transaktionen.
Definiera arbetets omfattning
Även om det kan låta enkelt att få ett bolån till en bostadsrätt, är det en helt annan sak att få finansiering för en kooperativ. Eftersom en kooperativ inte är fast egendom och inte har något köpekontrakt, kommer långivare inte att teckna ett traditionellt bolån för den. Istället använder kooperativ vanligtvis andelslån och hyresavtal för att finansiera sina enheter. En privat långivare vill granska dessa dokument noggrant och undersöka hur kooperativet drivs. Långivaren vill också se till att byggnaden har tillräckliga finansiella reserver för att täcka eventuella planerade utgifter och en professionell bedömning av byggnadens skick som är mindre än tre år gammal.
Även om ett privatlån från kooperativet är säkrat genom aktier i kooperativet, vill långivaren se till att kooperativet har god och säljbar äganderätt till sina projektlokaler inklusive bostäderna. Långivaren behöver en aktuell besiktning och annan dokumentation som krävs för att fastställa detta.
Några skäl för en kooperativstyrelse att säkra ett lån inkluderar kapitalförbättringsprojekt som förbättrar fastighetens säljbarhet och minskar driftskostnaderna. Storskaliga förbättringar kan kräva betydande medel, men medlen kan fördelas över tid genom det underliggande bolånet istället för att tömma reservfonder eller införa kostsamma särskilda bedömningar för aktieägarna. Dessutom söker många kooperativ en kreditgräns eller bryggfinansiering för att täcka driftsunderskott och oundvikliga ersättningsgilla kostnader som uppstår.
Utförande av det underliggande bolåneavtalet
Det är viktigt för en köpare av en bostadsrättsförening att bestämma sig för vilken typ av lån han eller hon vill ha innan hen söker hjälp från en bolåneförmedlare. Detta kan åstadkommas genom att få synpunkter från alla bostadsrättsföreningens professionella rådgivare, läsa finanspress och få en känsla för marknadsförhållandena. Utan en tydlig förståelse för vad fastigheten behöver och vad marknaden kommer att erbjuda kan köpare slösa tid och pengar genom att försöka tvinga på sig sina egna agendor.
Eftersom kooperativa lägenheter inte betraktas som fast egendom och därför inte omfattas av det skydd som följer av statliga lagar som reglerar bolån, måste banker som lånar ut till en kooperativ förlita sig på Uniform Commercial Code för att säkra lån mot bolagets aktier. Detta innebär att ett UCC-finansieringsutlåtande krävs och bör lämnas in för att offentliggöra långivarens säkerhetsrätt i bolagets aktier.
UCC:s finansieringsdokument, bilaga A, bör utformas så att det täcker alla kooperativets aktier och inte bara en enskild lägenhet. Dessutom bör parternas försäkran om det underliggande bolånet utformas noggrant med korrekta juridiska namn och fullständiga juridiska adresser. Slutligen är det viktigt att förstå detaljerna kring byggnadens krav på dokument och se till att alla filer skickas in i ett enda tydligt paket med tydligt märkta flikar.
